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Suoli zona 167, Rutigliano: «La delibera n.2/2020 porterà solo danni al sistema cooperativistico edilizio salinaro»

MARGHERITA DI SAVOIA - «A volte è difficile stabilire un confine tra i fatti reali e i fatti astratti, questo mio lavoro cercherà di evidenziare atti, fatti e ragione sull'astratto, anche perché questo è un modo di comunicare per non essere inconcludente o trattato con superficialità, pertanto la lunghezza dell’articolo è dovuto alla necessità di una precisa informazione a chi legge.

Mi rivolgo alla Residenza Municipale e non con mero spirito di polemica politica, ma tengo a sottolineare che quanto dirò non è indirizzato a tutti, ma unicamente a coloro che dovrebbero impegnarsi alla conoscenza degli atti amministrativi e all'approvazione e riguardanti le cooperative edilizie che hanno edificato nei piani di zona 167 di primo e secondo intervento, località: Macello ed Erba dei Cavallari, Regina ed Armellina.

La Residenza Municipale nella riunione del Consiglio Comunale del 31.1.2020, ha approvato l’accapo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e il relativo regolamento, delibera n.2 del 31.1.2020, “fissando nuovi criteri” per la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà dell’area su cui insistono i fabbricati e di conseguenza la determinazione dei corrispettivi e per la cancellazione dei vincoli previsti nelle convenzioni relative ad aree comprese nel P.E.E.P..

Quanto approvato con la richiamata delibera consiliare n.2/2020 evidenzia solo propaganda spicciola che non porterà alcun risultato favorevole ai cooperatori, ma solo danni al sistema cooperativistico-edilizio salinaro, in quanto precedenti atti ne hanno già semplificato la trasformazione e precisamente:

a) con la delibera della giunta comunale n.128 del 29.10.2001, in applicazione all’art.30, commi da 45 a 50 della legge n.448 del 23.12.1998, di esecuzione alle leggi n.549 del 28.12.1995 e 662 del 23.12.1996, si approvavano gli schemi di convenzione da sottoscrivere tra le cooperative edilizie che ne facevano richiesta e il Comune, per la trasformazione dell’area già assegnata, da diritto di superficie a diritto di proprietà, riguardanti le cooperative edilizie del primo e secondo intervento 167, località: Macello ed Erba dei Cavallari, Armellina e Regina, già concesse in DIRITTO DI SUPERFICIE E A PROPRIETÀ “INDIVISA” dal significato che la proprietà di tutto resta sempre della cooperativa edilizia e per essere assegnate ai soci in godimento o in uso, le quali cooperative non potevano mai essere sciolte;

b) nel primo e secondo intervento di 167 vi erano assegnatari con il diritto di superficie a proprietà “DIVISA”, dal significato che i soci assegnatari sono proprietari dell’alloggio e pertinenze assegnati con atto notarile, e non del suolo su cui insiste il fabbricato, per cui si dava la possibilità a questi di realizzare definitivamente il sogno di divenire pieni e legittimi proprietari anche del suolo su cui insisteva il fabbricato;

c) con la delibera consiliare n.42 del 27.7.2001, veniva determinato il prezzo per la trasformazione da diritto di superficie a diritto di proprietà pari ad euro 4,96 al mq. e ciò in applicazione dell’art.30, commi da 45-48, della legge 23.12.1998, n.448;

d) con la delibera consiliare n.54 del 3.6.1994, modificata ed integrata da altra delibera consiliare n.40 del 29.6.1995, si recepiva il disposto di cui all’art.23 –secondo comma- della legge 179 del 17.2.1992, integrata dalla legge 28.1994, n.85, che abrogava i commi 15-16-17-18-19 della legge 22.10.1971 n.865, commi contenenti vincoli obbligazionari e negativi per gli assegnatari, riportati nelle convenzioni già sottoscritte tra il Comune e le cooperative edilizie.

Nella richiamata delibera consiliare n.2/2020 si evincono palesemente delle inesattezze in raffronto agli atti sopra evidenziati e precisamente:

A) perché la delibera consiliare n.2/2020 è valida solo per le cooperative edilizie del secondo intervento 167, località Regina ed Armellina? E le cooperative del primo intervento 167, località Erba dei Cavallari e Macello? E per gli assegnatari di alloggi in diritto di superficie a proprietà “DIVISA” che vorrebbero, eventualmente, trasformare in diritto di proprietà? Il vincolo del diritto di superficie a proprietà “DIVISA” è valido per 99 anni e salvo rinnovo e dietro pagamento da parte del titolare di un corrispettivo da stabilirsi e da versarsi in favore del Comune;

B) i motivi del mancato richiamo per l’applicazione delle leggi n.179 del 17.2.1992, modificata ed integrata dall’art.3 della legge n.85 del 28.1.1994. Forse non sono applicabili al Comune di Margherita di Savoia? Non fa parte della Repubblica Italiana in quanto colonia venezuelana? O per la scarsa conoscenza di leggi?

La legge 179/1992 e la sua integrazione prevedono l’abolizione dei commi 15-16-17-18-19 della legge 22.10.1971 n.865, commi la cui applicabilità era disastrosa per i cooperatori;

C) è stato richiamata l’applicabilità dell’art.29, comma 16/undicies della legge n.14/2012, che assegna la percentuale del prezzo da parte del Comune. Detta percentuale fa riferimento al prezzo di cessione dell’alloggio e pertinenza imposto all’edilizia convenzionata che si intende una forma di edilizia popolare che nasce da un accordo tra IMPRESE COSTRUTTICI PRIVATE e i COMUNI, quindi, non è applicabile alle cooperative edilizie del nostro territorio; anzi, per sua informazione l'edilizia convenzionata non è presente sul nostro territorio, quindi non riguarda la trasformazione dell’area da diritto di superficie a diritto di proprietà.

Inoltre il detto articolo è stato sostituito dall’art.25/undicies del D.L. 23.10.2018 n.119, convertito in legge 17.12.2018, n.136, non richiamato nella delibera menzionata; quindi è stato richiamato e si vuole applicare un articolo non più vigente al momento dell’adozione dell’atto deliberativo, l’articolo sostitutivo tra l’altro, introduce il nuovo art.49/bis, 49/ter ecc. di cui alla legge n.448/1998, art.31 che disciplina la relativa rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione ecc.. Quindi un beneficio per l’edilizia CONVENZIONATA. Quali i motivi per l’applicazione di un articolo non più vigente?

D) quasi tutte le cooperative edilizie del primo e secondo intervento 167, hanno già proceduto alla trasformazione dal diritto superficie in diritto di proprietà dell’area ed in esecuzione della delibera di giunta comunale n.128 del 29.10.2001, di cui alla lettera a) che precede, hanno versato il loro tributo in favore del Comune, così come prevedeva l’art.30, commi 45-49/bis della legge 448/1998, e di seguito hanno sottoscritto le nuove convenzioni urbanistiche, di cui agli schemi allegati alla citata delibera di G.C. n.128/2001, per l’assegnazione dell’area in diritto di proprietà e tutte a rogito di vari notai. Successivamente hanno proceduto all’assegnazione in esclusiva proprietà e sciogliendo le cooperative: nessun professionista ha sollevato eccezioni agli atti convenzionali approvati con la su richiamata deliberazione di giunta comunale. Di seguito alle assegnazioni ci sono atti di vendita, con concessione di mutui da parte di vari istituti bancari e questi non hanno sollevato alcuna eccezione al riguardo. Di seguito vi sono stati atti di successione, di vendita e di donazione, quindi senza ostacoli.

Il Comune ha già introitato le somme e goduto dei benefici di legge, con la sola eccezione che per le sole cooperative del secondo intervento, località Regina ed Armellina, il quale schema di convenzione all’art.4, terzo comma, così recita: ”Solo per le cooperative edilizie del 2° intervento: La cooperativa edilizia, come sopra costituita, si impegna a far trascrivere nell’atto di assegnazione che l’assegnatario si impegna per sé o suoi aventi causa, a rifondere alla cooperativa in proporzione al valore dell’area assegnata, eventuali oneri, qualunque essi siano, anche quelli rivenienti dal decreto d’occupazione d’urgenza emesso dal comune di Margherita di Savoia in data 10 maggio 1980 con n. 6603 di protocollo, che la cooperativa assegnante dovesse sopportare relativamente all’area oggetto del presente atto anche in dipendenza di bilanci già approvati ed anche se sopravvenienti al rendiconto economico finale relativo all’assegnazione di tutte le unità immobiliari costituiti i relativi corpi di fabbricati. Tale clausola deve essere inserita anche negli atti tra vivi. La mancanza di tale clausola renderà automaticamente nullo oltre all’atto di assegnazione anche l’atto di trasferimento fra vivi”, riportato in tutti gli atti anche successivi all’assegnazione, in quanto il mancato riporto rende l’atto nullo. Quindi l’impegno a pagare l’acquisto del terreno è sempre valido, in quanto è stato riconosciuto e accettato il debito per il pagamento del terreno a richiesta del Comune nel momento in cui il Comune avrebbe provveduto e/o provvederà al pagamento in favore dell’ex Monopolio. È a conoscenza di detta clausola?

E) perché, tra l’altro, non sono stati approntati e approvati i relativi schemi di convenzione? Detta mancanza genererà confusione perché ogni professionista redigerà l’atto a sua immagine e conoscenza e fra loro diversi e quindi determinando una mancanza di uniformità, uniformità che trova riscontro negli schemi di convenzione approvati con la richiamata deliberazione di giunta comunale n.128/2001.

Il regolamento approvato ed allegato alla richiamata deliberazione consiliare n.2/2020, genera imprecisioni e precisamente:

- Art.1 - non sono richiamate le leggi n.179 del 17.2.1992, l’art.23 che elimina vincoli restrittivi come innanzi precisato, integrata dalla legge n.85 del 28.1.1994, art.3, leggi fondamentali per la trasformazione e l’assegnazione;

- Art.4 - il singolo socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa non può chiedere in modo singolo la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà, salvo che non riguardi il diritto di superficie a proprietà divisa e che sia stato già proceduto da un atto notarile di assegnazione al singolo socio; quindi la richiesta per la trasformazione va fatta dal presidente della cooperativa e per tutta la cooperativa in quanto a seguito della richiesta va redatto un nuovo atto di convezione;

- Artt.7, 8, 9 e 10 - il corrispettivo della trasformazione è stato già previsto con la richiamata deliberazione consiliare n.42/2001 (euro 4,96 al mq), modificata con la deliberazione consiliare n.99/2002 con abbattimento del 20% sull’area adibita ad urbanizzazione, questo applicabile anche all’art.4 del regolamento. Nessuna normativa legislativa fa riferimento al fatto che si debba applicare il prezzo di mercato all’area interessata alla trasformazione con parametri IMU (rendita catastale), al numero di anni residui ecc. e né all’applicazione di formule algebriche ecc., quindi, articoli tra loro in contrasto;

- Art.11 - trova sconcerto l’applicabilità del contenuto di questo articolo, ove tra l’altro prevede che il Comune valuterà congiuntamente all’interessato, le conseguenze dei vincoli ecc., un articolo cervellotico, invadente e insussistente e forse applicabile in modo diverso uno dall’altro, privo di uniformità. Per l’applicabilità dello stesso una cooperativa edilizia aspetterà anni, in quanto i vincoli inerenti ai finanziamenti vari, di natura pubblica e non privata, spetta solo ed esclusivamente alla Regione Puglia, nel nostro caso. Quindi il Comune cosa deve o vuole valutare? Ingerenza politica?

Chi ha formalizzato gli atti ha letto e approfondito, oltre alle mancanze di cui sopra, quanto segue:

- l’art.18 della legge n.179 del 17.2.1992, legge fondamentale per i cooperatori, il quale subordina all’autorizzazione regionale, qualora hanno beneficiato di un mutuo agevolato, per la trasformazione della cooperativa edilizia da proprietà indivisa a proprietà divisa, con conseguente applicazione del diverso tasso di interesse bancario, all’epoca vigente, che la cooperativa deve versare alla Regione Puglia e previo abbattimento del 50% del contributo a restituire; di seguito l’art.36 della legge regionale n.20/2002, ha ulteriormente specificato che tutte le cooperative edilizie a proprietà indivisa, anche quelli i cui mutui agevolati si sono ammortizzati sono assoggettati alla prescritta autorizzazione regionale ai fini della cessione in proprietà individuale degli alloggi realizzati;

- l’art.20 della stessa legge (norma di carattere generale in materia di edilizia agevolata), prevede un divieto temporaneo di alienazione del bene per cinque anni, pena la decadenza del contributo se non sia richiesta l’autorizzazione della Regione. Nel caso di specie, comunque, se i cinque anni sono trascorsi ed anche per questa parte il bene è cedibile (vedi art.3 legge 28.1.1994, n.85.) quindi, l’autorizzazione viene meno al compimento del quinquennio.

Queste sono leggi nazionali e regionali da applicarsi a tutti i comuni della Repubblica Italiana e della Regione di appartenenza, con esclusione dei comuni indipendenti, forse come il nostro. Non risulta che Margherita di Savoia abbia inoltrato richiesta indipendenza.

Alla luce di quanto sopra esposto si chiede:

1) se la deliberazione n.2 del 31.1.2020 non sia in contrasto con gli atti su richiamati antecedenti alla stessa e alle leggi;

2) se, eventualmente, non sarebbe stato il caso, eventualmente, di revocare gli atti precedenti, ma non era necessario assumere la nuova deliberazione consiliare n.2/2020, questa si va revocata;

3) i componenti la Residenza Municipale delegati all’urbanistica, al patrimonio e alle finanze, hanno conoscenza di atti e leggi precedenti all’assunzione di detta deliberazione n.2/2020?

4) i consigliori, eventuali, che hanno dato il loro parere favorevole all’atto n.2/2020, come precisato nella riunione consiliare prima della discussione dell’accapo, conoscevano tutta la questione? Forse hanno dato il proprio assenso in modo sbrigativo non avendo a disposizione tutta la documentazione?

5) la Regione Puglia quando ha riscosso da ogni cooperatore la somma riveniente dall’applicazione dell’art.18 della legge 179/1992, e di cui ogni cooperatore rimetteva alla Regione Puglia il riscontro positivo con nota ed allegato copia del bonifico di pagamento, per la stessa Regione aveva validità di “liberalità e quietanza”, quindi senza procedere ad alcun atto notarile integrativo per l’annullamento di ogni e qualsiasi vincolo.

Quindi l’applicazione di parte dell’art.4 della convenzione già sottoscritta, riguardante il pagamento del prezzo dell’area su cui insiste il fabbricato, il Comune subordina la liberalità e quietanza dietro l’avvenuto versamento da consegnare al Comune a prova del dovuto e di seguito senza procedere alla redazione di un atto notarile integrativo per eliminare il vincolo. Il motivo dell’atto notarile integrativo? È gratis?

Se il Comune avesse voluto subordinare l’atto con la liberalità del pagamento avrebbe subordinato l’art.4 con annotazione di “patto di riservato dominio, con riserva della proprietà ai sensi dell’art.1523 e seguenti del codice civile, da iscriversi nei competenti Registri Immobiliari della Conservatoria di Foggia”, in cui la parte assegnataria avrebbe acquisita la proprietà del suolo a saldo totale della somma de quo ed il tutto con spese a carico del singolo assegnatario, quindi, ci sarebbe stato un aggravio di spese a carico dell’assegnatario, spesa che si volle evitare per non gravare ulteriormente il cooperatore, ritenendo non utile tale annotazione, quindi, ritenendo utile la ricevuta di pagamento e senza null’altra formalità liberatoria, applicando il sistema della Regione Puglia.

Componenti la Redazione Municipale, forse la vostra partecipazione è potuta sembrare come atto di partecipazione fisica.

Forse il tutto è stato consigliato da un comitato molto tecnico, poco scientifico e con poca dottrina?

È utile vessare ancora ulteriormente i cittadini, dopo tanti e tanti sacrifici per vedere realizzato il sogno “della casa”?

Residenza Municipale, in questo momento particolare per una situazione finanziaria molto negativa per moltissime famiglie imporre un pagamento per un atto “non dovuto” è molto pesante per le famiglie, oltre, ad infrangere un sogno.

Chiedo: quanti provvedimenti vengono adottati senza che se ne approfondiscano i contenuti? Quante spese vengono deliberate senza ragione? Quante iniziative vengono prese solo perché l’andazzo lo pretende? Frettolose iniziative e senza riflessioni. Questo è il problema della scarsa conoscenza degli atti di coloro che sono chiamati a risolvere i problemi.

Ricordo come sempre Luigi Einaudi, secondo Presidente della Repubblica Italiana, che diceva: Conoscere per deliberare”.

Cordialità.»

RAFFAELE RUTIGLIANO (Non tuttologo, non esperto in materie giuridiche e amministrative, ma solo un attento e appassionato lettore per ragione e per portare la ragione a sopprimere l’ignoranza)

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